舛添氏の湯河原の別荘売却想定価格はいくら？

東京都の舛添要一知事が6月21日についに辞職しました。午前10時前に登庁し、庁内で残務処理をして午後4時過ぎに、職員8人に見送られて都庁2階玄関から公用車に乗り込んだそうです。

しかしそこには約150人の報道陣が待ち構えていましたが、升添都知事は視線を向けず、質問にも答えなかったそうです。在職期間は862日で、歴代都知事では、医療法人グループから5000万円を受け取った問題で辞職した猪瀬直樹前知事の372日に次ぐ短さとなりました。

12年10月の石原慎太郎氏の辞職時は、映画「ロッキー」のテーマ曲が流れる中、職員約1000人が送り出し、13年12月に現金授受問題で辞職した猪瀬氏の時も、副知事ら約100人が見送ったそうです。升添都知事の見送りはとても寂しいものになりました。

ところで、升添氏は絵画などの美術品をネットオークションなどでせっせと購入していました。これらは投資目的で購入したのではないかと言われています。さらに不動産については、世田谷区代田の自宅と神奈川県湯河原の別荘があります。

神奈川県湯河原町は温泉で有名な所です。そういう立地であることから不動産開発会社も湯河原に目を付けることがよくあります。都内の大手企業も保養所を設けており、ヤマダ電機も保養所を所有しています。

升添氏は会見で湯河原の別荘を売却するとか言っていました。問題の別荘は、舛添氏の妻が代表取締役を務め、自身も役員を務めるファミリー企業が所有しています。敷地面積は約300坪で温泉も引いているそうです。

※赤線の境界ラインは想定ですから、詳しくは測量図を確認しましょう。

    

湯河原の別荘の相場計算

それでは、この湯河原の別荘の不動産価格を計算してみます。

まず土地価格ですが、平成27年度の路線価は5万5千円／㎡ですから坪18万1千円となります。これに300坪を掛けると5,430万円になります。ここまで都心から離れると、実勢価格はほぼ路線価と同程度になります。

これに建物価格が加わります。

Google Mapで見ると、建物面積は敷地面積の3分の1くらいですから、約100坪と想定されます。さらに2階部分も一部ありますから建物延べ床面積は130坪としておきます。

建物の築年数はどのくらいでしょうか。舛添氏が湯河原の土地を購入したのが17年前と報道されていますから、築年数は15年程度でしょうか。

建築費については別荘と言われるぐらいですから、当時の建築坪単価を60万円のグレードで計算してみます。

新築時の建物価格

130坪×60万円＝7800万円となります。

さらに外構工事や庭木の整備費用がありますから、全体で約8500万円程度と想定しておきます。

さらに建物価格を現在の価値に換算します。

7800万円×0.9×0.031×15年＝3264万円

これに庭木や外溝部分の価値を少し加味しても3500万円ぐらいでしょうか。

この価格に対して温泉も引いているようですからプラスアルファがあります。しかし前面道路への開口部が狭い事と升添氏のイメージダウンによる心理的瑕疵が影響されると思います。従って売却妥当価格は、

（5430万円＋3500万円）×0.9×0.9　≒7200万円

といったところでしょうか。

うまく売却できるといいですね。