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2016/07/17

宅建業者の仲介手数料が上がる?

宅地建物取引業者の仲介手数料について見直しが検討されています。理由については低額物件の仲介手数料では、不動産業者が赤字になってしまうケースがあるからで、宅建業者の生き残りを後押しするような方針です。この問題は特に地方で顕在化しています。

今回の宅建業法の改正で、インスペクションに関する情報提供などが重要事項説明に加わり、宅地建物取引士が行う調査などのコストが手数料収入を上回るような低額物件の売買仲介や、賃貸仲介でも見直しが検討されています。

インスペクションに関する事項とは

宅建業者に対して媒介契約の締結時に、建物診断や検査などを行う事業者の斡旋に関する事項を記載した書面を依頼者に交付することや、買主などに対して、インスペクション結果の概要などを重要事項として説明すること、さらに売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者である売主、買主など、双方が確認した事項を記載した書面を交付することの3点を義務づけるというものです。但し、インスペクションの実施自体が義務づけられるわけではありません。




不動産の仲介手数料は高いか安いか

不動産業者の仲介手数料については1970年に確率されて以来、見直されたことがありませんでした。売買については買主から受け取れる仲介手数料の上限は売買価格が400万円超の場合、3%+6万円(税別)、賃貸仲介については、借主から受け取れる仲介手数料の上限は、依頼者の承諾を得ている場合を除き、賃料の1ヶ月分の半分(税別)と定められています。

賃貸物件の場合

賃貸物件の仲介の場合、賃料が3万円とか5万円のアパートですと、顧客をいくつかの物件に車で案内して契約書などを作成する手間暇を考えると、割に合わないようです。また、地域によっては1ヶ月間で4、5件しか成約できないところもあります。つまり1ヶ月間の売上が20万円とか30万円程度にしかならないのです。

これでは人件費が捻出できないので、アパートの管理や清掃業務を請負ったりしているのが現実ですが、数少ない顧客の成約の中で、もう少し収入を増やす方法として「宣伝広告費(礼金・AD)を請求する方法があります。

この別枠の収入は家主(貸主)から得る方法もあれば、借主から得る方法もあります。このあたりは不動産業者の裁量になります。

売買物件の場合

売買仲介の場合、例えば5000万円の不動産を仲介業者から購入すると156万円(税別)の仲介手数料になりますが、地方ですと1000万円とか2000万円の価格帯が中心になります。そうすると仲介手数料は36万円とか66万円程度にしかなりません。地方では、1ヶ月に成約できる件数も少ないですから深刻な問題でしょう。

家やマンションなどの不動産を初めて購入する人は、仲介手数料というものが「高い」と感じると思います。しかし、宅建業者によっては、そんなに数多く契約出来ませんから、高いとは思わないでしょう。

都心の事業用物件を専門に扱う宅建業者はもっと露骨で、平気で仲介手数料を4%とか5%を請求してきました。本来は3%が上限ですが、つまり超えた部分については「宣伝広告費」という意味になります。

借りる人や購入する側からすると、仲介手数料は少しでも安い方がいいのですが、結局、そこまでしないと会社が成り立っていかないという訳です。その会社で働く人の賃金やモチベーションにも影響するでしょう。


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