思いついたことを伝えたいブログ

2016/07/05

なぜ不動産価格は半値にならない?地価はつくられている?

前回、路線価上昇のことを書きましたが、このような状況の時に都市部で家を建てようものなら相当の頭金と住宅ローンを組まなければ実現しません。そんな時、「地価が半値になればいいのに」と思ってしまいますよね。

ところで日本の地価はどのようにして決まるのでしょうか。少しマニアックなお話ですが、以前、「地価はつくられている」という本を読んだ時に、そのからくりが分かりました。多少、大げさに書いているように思われますが、実は当たっているところもあるんです。

この本は2008年に出版されていますから、それまでのネットバブルから端を発した日本のミニ土地バブルについて、皮肉を込めて書かれているのだと思います。不動産価格は需給で決まるものではなく、国策や言い値で決まるものであり、土地の価格は政府に操作されている。なぜなら、地価が高い方が固定資産税を高くとれるからだと書いてあります。そう思いたくもなりますね。


  

不動産鑑定士の登場 


「不動産鑑定士」という職業は、文字通り、不動産の鑑定評価を行うものですが、彼らは鑑定事務所で働く者もいれは、金融機関で働く者もいます。日本政府は地価を安定させようと「不動産鑑定士」という第三者の存在をつくりだしたというのです。不動産鑑定士は難関資格のひとつで独立性が高いように見えますが、実際は国の出先機関と変わらず、言うことを聞かない不動産鑑定士は仕事を干されるとか。

不動産を売買したい時、不動産会社に相談するか不動産鑑定士に相談するか 


売りたい物件や買いたい物件を正確に評価したい場合、どちらに頼みますか。イメージで言うと不動産鑑定士の方が正確で丁寧のように思われますね。実は、不動産鑑定士は不動産相場を調査するときに不動産業者に連絡して聞き取りをしているのです。驚きましたか。実際にそんな電話を受けた事があるからなんですが。

不動産鑑定士の鑑定評価書は確かに丁寧ですが、お金もそれなりに掛かります。1件でおよそ30万円程度になります。これを不動産会社に頼むと無料です。一般論で言うと、不動産鑑定士はエンドユーザーの不動産売買には馴染みません。多くは行政や金融機関とタイアップして仕事をこなしているのです。

不動産鑑定士は簡単に操作できる


余談ですが、ある不動産について面白い出来事がありました。懇意にしている不動産鑑定事務所の担当者に、「あと1000万円高く評価してもらえば金融機関からの担保評価が得られるので鑑定評価書を1000万円高く書いて下さい」とお願いしたところ、簡単に了解してもらいました。まさしく地価(不動産)はつくられているのですね。これなら不動産業者と大差ありません。

なぜ地価(不動産)は半値にならない? 

この本では、政府が税金を高く取り易くするために地価を下げないのだと書かれていますが、ご存じの通り、リーマンショックによって日本の不動産は相当下落しました。商業地では半値以下になった所もたくさんありました。高級住宅地では半値近くまで下がった所はありましたが、都内の平均的な住宅地は平均で6掛けから7掛け程度でした。つまり一時期だけ、一部の土地だけ半値になったのです。

しかし、数年後にはあれよと言う間に地価は回復してきました。不動産が下落している状況を見ながら、そろそろ購入してもいい頃だと判断した一般の人が多く居たのです。

また、不動産価格の大幅な下落が続くと日本は土地本位制ですから、金融システムにも影響してきます。政府も敏感にならざるを得ないでしょう。

不動産に興味のある人は、地価や不動産相場を良く見ているのです。不動産について仲間内で情報交換したり、ネットを活用して相場観や思考を深めているのです。


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