思いついたことを伝えたいブログ

2016/08/02

石原慎太郎氏の田園調布の自宅の評価はいくら?なぜ2丁目?

2016年7月の都知事選は、なかなか見応えがありましたね。結局、小池百合子氏が291万票を獲得して初の女性東京都知事になりました。投票率も約59%でまあまあと言ったところです。ところで今回の選挙では、小池氏への石原慎太郎氏と石原伸晃氏の石原親子の発言が注目されました。それが小池氏に追い風にもなったと思います。



そこで、父親である石原慎太郎氏の自宅はどのくらいの資産価値があるのか考えてみたいと思います。








その前に、まず疑問に思ったのが、なぜ石原氏は田園調布2丁目に住んでいるのでしょうか。もちろん人がどこに住もうが自由ですが・・・。そういう意味ではなく、なぜ田園調布3丁目に住まなかったのでしょうか。



田園調布は高級住宅地として知られていますが、それは「田園調布駅」の西側の田園調布3丁目を指します。田園調布では、3丁目がAランク、2丁目と4丁目がBランク、1丁目と5丁目がCランクになります。あくまでも個人的な見方ですが。



石原氏の自宅は2丁目にありますが、前面道路も4メートルくらいしかありません。幅員が4メートルの道路ですと、普通車が車庫から出入りするのに苦労します。つまり切り返しなく道路にスムーズに出る事が難しいのです。石原氏ぐらいの人であれば、前面道路の幅員は6mはほしいものです。勝手な見解ですが。



土地価格

敷地面積については、Googleで計測すると、約375㎡ですから113.4坪になります。平成28年度の路線価が43万円/㎡ですから坪142万円となりますが、実勢価格は142万円×1.5=213万円相当です。


従って土地価格は113.4坪×213万円≒2億4000万円となります。



参考までに、田園調布3丁目の平成28年度路線価は75万円/㎡~80万円/㎡ですから、坪248万円~264万円となり、実勢価格はその約1.5倍ですから坪372万円~400万円相当になります。つまり2丁目の土地相場の1.7倍から1.8倍になります。


建物価格

画像から推測すると、延べ床面積は113.4坪×0.5×2=113.4坪、建築費はRC造のようですから、坪120万円程度と想定すると、113.4坪×120万円=1億3600万円となります。


従って、土地建物の価格は2億4000万円+1億3600万円=3億7600万円となります。


現実には、建物の経年劣化があるので、この価格からその分を差し引くことになります。


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