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2016/08/19

小渕優子議員の実家北区王子の豪邸の価格はいくら?なぜ社員寮に?

小渕優子議員が生まれ育った東京・北区王子の豪邸が建て替えられると週刊紙が報じました。どうやら学生寮になるそうです。ちなみに「旧小渕邸」の設計者は新国立競技場のデザインを手掛ける隈研吾氏との事。ずいぶんと設計料がかかったと想像できます。


しかし、思い出のある生家をなぜ学生寮に建て替えるのでしょうか。これはもしかしたら土地活用を考えたのかも知れません。もし、土地が売却されずに建物を建てたならばズバリなんですが、問題はどこの学校を対象にした学生寮なのかが気になります。








ただ、土地活用を行うのに納得できる部分もあります。旧小渕邸の場所は敷地の半分以上が近隣商業地域で、建蔽率80%、容積率400%なんです。つまり、もっと高度利用が出来る土地であることが分かります。







少し気になるところもあります。「寮」という特殊な集合建築物になりますと、通常の民間マンションやアパートと比較すると仕様がかなり異なりますから、一般向けの収益物件ではありません。このような場合は当然、学校側と長期の一括借上げ契約を行うはずですから、当分は空室による賃料収入減に困ることはありません。



ところで、北区とはどんな所なんでしょうか。


北区は都内での位置づけて言えば、埼玉に隣接する北部エリアになり、練馬区と足立区の中間に位置します。一般的な住宅地が多いのも、この地域の特徴です。北区内のターミナル駅としては、王子駅よりも赤羽駅の方が有名かも知れません。


小渕邸の不動産評価

週刊紙によりますと、土地面積は約900㎡ですから272.25坪です。平成28年度の路線価は285,000円/㎡ですから坪94万円となります。しかし実勢相場は約1.5の140万円相当になりますから、土地価格は、

272.25坪×140万円≒3億8000万円となります。


建物価格についてですが、まず建築面積は画像から推測すると、土地面積の4割程度で総2階として計算してみます。すると延床面積は、


272.25坪×0.4×2=217.8坪となります。


建築費については難しいところですが、高額な設計料も加味して、坪80万円と仮定すると、建築費は、

217.8坪×80万円≒1億7000万円とないます。


従いまして土地建物価格は、


3億8000万円+1億7000万円=5億5000万円となります。


これは、今、建築した場合の評価ですから、実際の価格は建物の経年劣化分を差し引くことになります。


旧小渕邸は築100年は経過しているそうなので、つまり建物の価値は0(ゼロ)です。ちょっとキツい表現になりましたが、建物の中に古くなっても評価されるものがあれば、また変わってくるのです。


いずれにしても、旧小渕邸がどのような建物に変身するのか興味津々ですね。

 

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