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2016/09/25

豊洲市場問題でマンションの資産価値は下がるのか

東京の豊洲市場問題で揺れ動いていますが、テレビなどの報道で、豊洲地区の分譲マンション価格が風評被害の影響で、値下がりするのではないかと言われています。この件について考えてみたいと思います。

「豊洲」の立地とイメージ

豊洲とは、元々関東大震災のがれき処理跡地として埋めたれられました。その後、工業用地として発展し、当時は石川島播磨工業などの工場や社宅などがありました。そのため、豊洲は“埠頭”というイメージがありました。もし湾岸エリアでマンションを購入するなら、中央区の「月島」や「勝どき」あたりが妥当だと考えていました。その後、豊洲地区の区画整理による開発により、街並みが発展し、人口も増加しました。

江東区豊洲地区の人口推移

江東区は都心に近く、特に新橋や丸の内方面に通勤する人にとっては便利な場所です。また、千葉方面に実家がある人にとっても通勤先との中間に位置する江東区は、好都合の場所です。

そのため、江東区の人口は平成281月で、ついに50万人を超えました。江東区の平成21月の人口が389000人に対して平成281月の人口が501000人ですから、実に1.28倍になりました。その中で特に湾岸地域での人口増が目立っています。

豊洲地区の人口は18年間で4.6倍、2万5000人増

住民基本台帳によりますと、「豊洲」地区は6,954人(平成10年1月)から32,406人(平成28年1月)と大幅な人口増となっています。


  
江東区では、ほとんどの地域で人口増となっていますが、特に「塩浜」地区で7,858人(平成10年)から18,810人(平成28年)、「東雲」地区で6,151人(平成10年)から22,907人(平成28年)と大幅に増加しています。ちなみに、「亀戸」地区が1万人以上増えており、42,335人(平成10年)から58,595人(平成28年)となっています。

豊洲6丁目には過去に化学工場があり、土壌改良工事を行った後でも基準値以下ですが、微量の有害物質が検出されたと報道されました。懸念されるのは、この事によって豊洲地区に立ち並ぶマンションに風評被害か及び“資産価値が下がるのか”という事です。

しかし、良く考えてみますと、豊洲と言っても豊洲市場がある場所と、商業施設やマンションが立ち並ぶ場所とは区別する必要があります。マンションが市場に隣接しているわけでもありませんし、それなりに距離も離れています。



湾岸地域「豊洲」の魅力

何と言っても広大な海や川が望める景色です。さらに広い公園や商業施設もありますから、密集した場所を敬遠したい人にとっては、湾岸エリアの豊洲は魅力のある立地となります。

また、豊洲に限らず、工場や倉庫が立ち並んでいる場所の近くにマンションがあることはめずらしくありません。住んで便利な立地であれば需要もありますから、豊洲市場の問題でマンションの資産価値が下がるのかと言えば、あり得ない事だと思います。

もし資産価値が下がるとすれば、別な要因でしょう。例えば将来的な人口減少とか災害です。

妥当な価格はいくら

江東区の湾岸地域で分譲されているマンションは、現在、坪250万円から坪300万円しています。一昔前の江東区の湾岸エリアの新築マンション坪単価は180万円前後でした。中央区勝どきで坪230万円前後でした。当時も建築費の値上がり問題はありましたが、果たして坪300万円近くもするマンションを、江東区の湾岸エリアで購入することが妥当なのか考えることも必要です。

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