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2016/10/30

不動産が競売になる前に任意売却を行う

金融機関から住宅ローンを組んで分譲マンションや戸建てを購入し、その後、何らかの事情で住宅ローンの支払いが出来なくなった場合はどうしたら良いのでしょうか。何らかの事情とは、健康上の理由で仕事が出来なくなったり、あるいは自営業であれば商売がうまく行かなかったりすることが考えられます。


その場合はまず、金融機関と今後の返済方法について相談することが第一ですが、それでも解決出来ないような場合には不動産を売却して、その代金で返済することになります。しかし、このように手順よく行動できれば良いのですが、実際にはなかなか行動に移せない人もいるのです。


返済が滞り始めて6カ月程度の滞納があると、不動産が差し押さえられます。不動産の登記簿に「差押え」の登記がなされます。そのような状況であれば、当然住民税の支払もされていない事が多く、自営業の人ですと、消費税等の国税も滞納していることがあります。もちろん役所からの差し押さえも行われます。その後、いよいよ競売の申し立てが行われることになるのです。






競売は裁判所を通して行われますが、指定された期日に第三者から入札が行われ、強制的に売却されます。不動産物件にもよりますが、相場に比べてかなり安くなる傾向があります。競売が成立すると、入居者は強制的に退去しなければなりませんし、当然売却による利益も無いことがほとんどです。

競売より有利な任意売却

任意売却を行うと、手残りを確保することが出来ることがあるのです。簡単に説明すると、手残りが出来るように、債権者(金融機関や行政など)の債権額を交渉するのです。但し、この方法を実現させるには、不動産の買い手を付けておく必要があります。この方法は毎回うまく行くとは限りません。競売の落札日の前日までに取り下げを行うという時間的な制約もありますから、任意売却を受ける業者にも力量が必要です。

あるお客さんの失敗例

家庭の事情から、不動産の任意売却を頼んでいたが、希望している価格で売れなかったそうです。普通に売買を成立させようと思えば、抵当権を抹消できる価格で売却する必要があります。しかし、実勢相場で市場で売却しようとすると、価格が下がり、債権額を上回ることが出来ないのです。このような場合には、事前に抵当権者と交渉しておく必要があります。


詳細な手法や計算については省略しますが、支払いを滞納したことにより、差し押え登記がされ、さらに競売開始決定の登記がされると、5カ月から6カ月後には競売が実行されますので、早めに任意売却の経験が豊富な業者や弁護士に頼むことです。


今の時代でも、いつの時代でも不動産の競売は行われています。少しでも有利に不動産の売却を行うために、競売による任意売却に詳しいところを探しておくことも大事です。


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