藤井フミヤさんの目黒の自宅が10億円で売られているが価格は妥当？

藤井フミヤさんの目黒の自宅が10億円で売りに出されていると週刊紙が報道しました。記事を読むと、15年末に売却して、その時の購入者がさらに10億円で転売をかけているという事だと思います。藤井フミヤさんが自宅を売却して退去した後、しばらくの間、月額300万円で賃貸募集されていましたが、借りては見つからなかったそうです。いくら豪邸であっても、この場所では難しいでしょう。現在は住居利用限定で、約10億円で売りに出されているそうです。

売却した理由は、築28年と古くなり、雨漏りするようになったからだそうです。修理して使用していたのですが直し続けていくのはお金もかかり大変だとか。


この物件は、1988年4月に建てられ、敷地面積は約110坪、地上3階地下1階の豪邸で、車が4台駐車できるそうです。そこで、この物件の価格を算出してみたいと思います。

土地価格

平成28年度の路線価は77万円／㎡ですから坪254万円です。実勢価格は路線価の1.5倍として計算すると坪381万円となりますが、この物件は角地ですからさらに評価を1割ほど上げ、381万円×1.1=419万円とします。


従って土地価格は110坪×419万円≒4億6,000万円となります。

建物価格

建物の延床面積については、容積率いっぱいの200％で建てられていると仮定すると、110坪×200％＝220坪となります。


建築坪単価の算出については難しいところですが、地下1階があり、造成工事もかなり手間をかけていることから重量鉄骨造と仮定して、坪100万円とします。


従って建築費は220坪×100万円＝2億2,000万円となります。但し、この価格は新築時の価格ですから、経年劣化分を差し引く必要があります。その算出については、建物の躯体の構造によって異なるため、はっきりとした数字を出すのは難しいのですが、築28年で重量鉄骨造と仮定すると、建物評価額は半値以下ですから、良く見積もっても1億円ぐらいでしょう。


従って、土地・建物価格は4億6,000万円＋1億円＝5億6,000万円となりますから、10億円という価格設定は高すぎるということになります。しかし、物件のロケーションが購入希望者にピッタリとマッチングするなら、相場以上の価格であっても売れることがあります。あとは、ご自分のサイフとの相談になりますが。