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2016/11/17

所ジョージさんの世田谷成城の自宅の価格はいくら?

テレビタレントの所ジョージさんの自宅に「落書き」がされたと報道されました。有名な芸能人にもなると、そんな事もあるのでしょか。所ジョージさんの自宅が世田谷区成城にあることはすでに有名になっており、「世田谷ベース」という自宅兼事務所になっています。



この成城の自宅へは、同じ芸能仲間がよく遊びに来るそうで、BSフジの番組「所さんの世田谷ベース」もここで収録されています。この敷地内には、所さんの趣味を生かしたものがあり、高級車や畑などもあります。



それでは、所ジョージさんの自宅の評価をしてみたいと思います。






東西二方向敷延の土地

所ジョージさんの自宅の土地は、非常に特徴があります。画像では上が西で下が東になっています。この画像で見る通り、東西の道路に接しており、その土地が敷地延長になっています。日本全国を探しても、このような形状の住宅地は珍しいと言えます。



一般的な戸建用の土地は、敷地延長(別名、旗竿地)よりも整形地の方が評価が高いのです。逆を言えば、旗竿地の方が整形地よりも2割から3割安いので、道路間口にこだわりが無ければ、安く土地が手に入ることになります。



敷地延長の部分については、車を止めるスペースにしている事が多いようで、一般的な幅員は2.5mです。所ジョージさんの敷延部分の幅員は、およそ5mぐらいありますから、ずいぶんとゆったりしています。


土地価格


土地面積については公表されていませんので、Googleで計測すると、約700㎡になりますから、211坪となります。平成28年度の路線価は56万円/㎡ですから坪185万円です。実勢価格を路線価の1.5倍と考えると、坪単価は277万円となります。但し、敷地全体が整形地ではないため、10%ほど評価を減らします。つまり277万円×0.9≒250万円となります。


従いまして、土地価格は211坪×250万円=5億2,750万円となります。


建物価格


建物の延床面積は、写真から計測すると、1階と2階を合計して約260㎡(78坪)とし、構造は鉄骨風のガレージが主体となっていますから、建築坪単価を60万円とすると、建物価格は78坪×60万円=4,680万円となります。その他に敷延部分などにガレージ風の構造物があるので、合計で約5,000万円程度と想定されます。


従いまして、土地・建物の合計は、5億2,750万円+5,000万円=5億7,750万円となります。

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