この成城の自宅へは、同じ芸能仲間がよく遊びに来るそうで、BSフジの番組「所さんの世田谷ベース」もここで収録されています。この敷地内には、所さんの趣味を生かしたものがあり、高級車や畑などもあります。
それでは、所ジョージさんの自宅の評価をしてみたいと思います。
東西二方向敷延の土地
所ジョージさんの自宅の土地は、非常に特徴があります。画像では上が西で下が東になっています。この画像で見る通り、東西の道路に接しており、その土地が敷地延長になっています。日本全国を探しても、このような形状の住宅地は珍しいと言えます。一般的な戸建用の土地は、敷地延長(別名、旗竿地)よりも整形地の方が評価が高いのです。逆を言えば、旗竿地の方が整形地よりも2割から3割安いので、道路間口にこだわりが無ければ、安く土地が手に入ることになります。
敷地延長の部分については、車を止めるスペースにしている事が多いようで、一般的な幅員は2.5mです。所ジョージさんの敷延部分の幅員は、およそ5mぐらいありますから、ずいぶんとゆったりしています。
土地価格
土地面積については公表されていませんので、Googleで計測すると、約700㎡になりますから、211坪となります。平成28年度の路線価は56万円/㎡ですから坪185万円です。実勢価格を路線価の1.5倍と考えると、坪単価は277万円となります。但し、敷地全体が整形地ではないため、10%ほど評価を減らします。つまり277万円×0.9≒250万円となります。
従いまして、土地価格は211坪×250万円=5億2,750万円となります。
建物価格
建物の延床面積は、写真から計測すると、1階と2階を合計して約260㎡(78坪)とし、構造は鉄骨風のガレージが主体となっていますから、建築坪単価を60万円とすると、建物価格は78坪×60万円=4,680万円となります。その他に敷延部分などにガレージ風の構造物があるので、合計で約5,000万円程度と想定されます。
従いまして、土地・建物の合計は、5億2,750万円+5,000万円=5億7,750万円となります。
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