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2016/11/03

巣鴨の「松の木」私道トラブル 向い側の土地が売れた

朝のテレビ番組「モーニングショー」で、東京・巣鴨の「松の木」私道トラブルについて何度か放送されていましたね。問題の「松の木」は、私道に垂れ下がっていて通行の妨げになっていますが、驚くことに、問題の「松の木」の敷地の斜め向いのアパートだった土地が売れたそうです。つまり通行でトラブルになってる場所を買った人がいたのです。びっくりですね。業者が購入したのでしょうか。









「松の木」のある問題の土地


この場所はJR「巣鴨駅」から徒歩5分、都営三田線「巣鴨駅」から徒歩4分という至便な立地です。前面道路は私道ですが、建築基準法の道路だということです。つまり私道と言えども公共性のある道であると言えます。



「松の木」の所有者が、なぜ近隣住民に対してこのような態度で怒りをあらわにしているのかと言うと、以前、地蔵通りのイベントなどで、車を勝手に私道に駐車していたことがあったそうです。



実は、「松の木」の敷地は貸地だそうで、土地の所有者は問題の松の木を切っても良いと言っているのですが、もうこれ以上、事を荒げて大きくしたくないという意向があるため、行政も手出しが出来ないようです。


巣鴨北口エリア土地相場


巣鴨駅から徒歩圏で、前面道路が4mの公道ですと、坪200万円前後と想定できますが、この土地の前面道路の平成28年度の路線価を調べてみると、34万円/㎡ですから坪112万円となります。さらに実勢相場は1.5倍として坪168万円となります。


売却された元アパートの土地面積と価格


面積については公表されていませんので、GoogleMapで計測してみると、約150㎡ですから45坪となります。従って、売却価格は45坪×168万円=7,560万円となります。


実際の土地売買価格


しかし、注意したいのが、売却されたアパートは、私道通行によるトラブルが長年に渡って続いているため、入居者も退去したそうなので、それらの事情を考慮すると実勢相場よりも安くなります。さらに土地所有者が売り急いでいたことも考えられますまら、2割から3割程度の値引きが想定されます。


従って売買取引価格は7,560万円×0.75≒5,600万円(坪124万円)と想定されます。


このような「訳あり物件」というのは一部に問題を抱えていますが、当人が気にならないのであれば、非常にお得な、つまり「掘り出し物」となります。”不動産に掘り出し物は無い”と言われていますが、視点を変えることによって、その不動産は将来”化ける”ことにもなるのです。


私道に接する土地の売買


私道に接する土地を購入して家を建てる場合の注意点を説明します。これらの事項については、全て不動産会社が調査していますから詳しく聞いておきましょう。


1.建築基準法上の道路に接しているか


たまに「43条1項但し書き道路」というのもありますから、注意が必要です。

2.掘削承諾書はあるか


敷地内に上水道や下水道を引き込むためには私道部分を掘って工事をしなければなりません。いくら建築基準法上の道路であっても民法上は個人が所有している土地ですから、掘削承諾書は必要です。

3.通行承諾書はあるか


通行承諾書が必要がどうかについては地域の慣習などで意見が分かれます。必要だと考える理由は「私道であり、個人の所有地だから承諾があった方がいい」というものです。不要だと考える理由は「私道と言えども、そもそも建築基準法上の道路だから公共性があり、さらに昔から通行のために皆で共有していたのだから必要ない」というものです。 

4.私道負担はあるのか


私道を通行するために、費用がかかる場合があります。いろいろな理由が考えられますが、例えば道を付けたときに上水道を引き込みますが、その費用を捻出させるために、近隣住民が工事費を負担している事があります。



いずれにしても、私道に接する土地を購入する場合は、とにかく近隣の住宅や建物をよく見て観察する事です。そして不動産会社から念入りに聞き取りを行うことです。



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