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2017/01/02

有田哲平さんの東五反田の自宅の評価はいくら?

お笑いコンビで司会などでも活躍されている「くりぃむしちゅー」の有田哲平さんが16年12月に結婚を発表されましたね。また、有田さんは都内の高級住宅地に新居を購入したと報じました。都内のどこに自宅を購入したのか気になるところですが、いろいろな情報から推測しますと、品川区東五反田であることが分かります。


東五反田は、以前、仕事で何度か立ち寄りましたから、少し懐かしい感じがします。高級住宅地といってもリーマンショックのころは、手付かずの土地がゴロゴロしていたんです。そこで今回は、東五反田の土地相場や、皇后美智子様の生家だった場所についても書いてみたいと思います。

東五反田5丁目は通称「池田山」


都内の住宅地で「~ 山」という呼び方は、立地を指すときに使うことがあります。住所ではなく、昔ながらの地名を指す理由としては、ズバリ高級住宅地を意味します。そういう表現の方が分かりやすいからです。「池田山」は大名だった池田氏の屋敷があったことから、そう呼ばれています。このような大名屋敷だった土地というのは高台に構えていましたから、その跡地は今では高級住宅地として知られるようになっています。

皇后美智子様の生家跡地「ねむの木の庭」


東五反田の区画整理された道を北に向って歩くと、小じんまりとした公園があります。この公園は皇后美智子様の生家だったのです。しかし、この実家には、少し悲しい過去があります。


美智子様の父は正田英三郎氏で日清製粉の社長でしたが、他界したときに多額の相続財産が発生。美智子様は相続を放棄するも兄弟間で調整がとれず、自宅を物納することになったようです。結局、国有財産となって財務省が管理し、風格ある生家は取り壊されました。最終的には品川区が土地を購入して公園として整備しました。


下の画像は取り壊される前の正田邸です。







「ねむの木」の由来


皇后美智子様が聖心女子学院高等科に在学中に作詞した「ねむの木の子守歌」から来ていると言われています。

「池田山」は最寄の駅から歩ける立地


「池田山」はJR「五反田駅」や都営浅草線「五反田駅」から歩ける立地にあります。”五反田”という名前は決して高級なイメージはありませんが、少し歩くと風景が一変してしまうのも特徴的です。


東五反田「池田山」の由来はこのくらいにして、本題の有田哲平さんの土地・建物の評価をしたいと思います。


有田哲平さんの自宅は品川区東五反田


週刊紙の報道写真とGoogleマップを比べてみました。お分かりのように、上の写真画像(週刊紙報道)と下の画像(Googleマップ)の家のつくりがそっくりでした。






ユニークな屋根とサンルーフが特徴です。




有田哲平さんの自宅の土地価格


有田さんの自宅の土地面積については公表されていませんので、Googleで計測すると、約180㎡(54坪)です。前面道路の平成28年度の路線価は83万円/㎡ですから坪274万円となりますが、実勢価格を1.5倍とすると、坪411万円となります。


従いまして、土地価格は、54坪×411万円≒2億2,200万円となります。


池田山の土地相場はリーマンショックの時でも坪350万円から400万円でしたから、妥当な価格だと言えます。

 建物価格


この地域は第一種低層住居専用地域、建蔽率60%、容積率150%です。建物が容積率いっぱいに建てられているとすると、述べ床面積は54坪×160%≒86坪となります。

建築坪単価は、大手ハウスメーカー仕様として坪80万円で計算すると、

86坪×80万円=6,800万円となります。

さらに外構工事費で200万円ほどオンすると、

6,800万円+200万円=7,000万円となります。


土地・建物価格


土地価格と建物価格を合計すると、

2億2,200万円+7,000万円=2億9,200万円となります。


有田さんの自宅と皇后美智子様の生家を一緒に書いてしまいましたが、あくまで東五反田という土地が、たまたま関連してしまったと思って下さい。ついでに言うと、相撲協会の某理事もこの地に住んでいますね。この件についてはまたの機会に書いてみたいと思います。


有田哲平さんの自宅はJR「五反田駅」から徒歩7分、都営浅草線「五反田駅」から徒歩4分という至便な立地で閑静な住宅地に位置していますから、不動産購入については非常に良い買い物をしたと思います。ただ、駅から自宅まではゆるやかな上り坂になりますが、歩いて行く場合はちょうど良いウォーキングになりますね。




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