思いついたことを伝えたいブログ

2017/02/05

沖縄県の嘉手納基地飛行場用地への投資はどうなの?

不動産投資は日本全国で行われており、収益物件も数多くあります。ただ、沖縄の基地に収益物件があるとは思いませんでしたね。そもそも基地がある土地など売買出来ないと思うのが普通なんですが・・・。たぶん個人所有の土地で、契約上は第三者に譲渡することが出来るということなんでしょう。その注目すべき物件がインターネットサイトに掲載されてましたので、ご紹介したいと思います。








所在は沖縄県沖縄市の嘉良川という所で沖縄都市モノレールの「首里駅」から7.4km の場所です。土地面積は1,618㎡で更地となっており、年間収入は251万9,800円となっています。土地価格は1億1,612万円となっていますから、表面利回りは2.17%しかありません。ただし、アピールポイントとして、「返還予定の無い土地」となっていますから、長期的な安定収入になります。


このような利回りの低い不動産への投資について妥当かどうかを考えるのに、割と簡単に損得勘定の良し悪しを判断する方法があります。つまり、何年で投下資金を回収できるのか、という考え方です。では計算をしてみます。


1億1,612万円÷251万9,800円=46年


つまり、46年経過しないと投下資金の元が取れないという計算になります。事業用不動産への投資では、一般的に10年から20年で回収することを考えますから、いくら長期安定収入があると言っても46年は長すぎるという事になります。


それでは、妥当な土地価格とはどの位なのか、概略を計算してみますと、


【投下資金を10年で回収させる場合】

251万9,800円×10年≒2,520万円(利回り10%)


【投下資金を20年で回収させる場合】

251万9,800円×20年≒5,040万円(利回り5%)



結論が出ましたね。つまり、本物件の妥当な売買価格は、2,520万円から5,040万円の間だという事になります。


それでもこの土地に対して1億円もの投資をする場合には、何らかの付加価値がないと意味がありません。不動産取引をする場合には、よく調査をすべきですし、必ず現地に足を運んで隣地との関係や土地の状況などを把握しておくべきでしょう。


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