思いついたことを伝えたいブログ

2017/06/10

ラルク事務所の所有する東京の平河町の物件は利回り低い

ビジュアル系バンド「ラルク」L'Arc~en~Cielの所属事務所会長が、都内の一等地にたくさんの不動産を所有していることが、週刊誌で報じられました。収益不動産は、立地が良ければ安定収入になりますし、税金対策にもなります。事務所の大石会長は、いったいどこに不動産を保有しているのでしょうか。


週刊誌によりますと、以下の場所に不動産を保有しているそうです。


1.現・ハウススタジオの目黒区下目黒6丁目 資産価値3億円
(ジャック・エステイト)

2.元・音楽スタジオの目黒区下目黒2丁目 資産価値3億円
(売却)

3.大石自宅 目黒区三田 資産価値3億円

4.元・事務所 渋谷区恵比寿1丁目 資産価値12億円
(売却)

5.現・事務所 渋谷区恵比寿南2丁目 資産価値5億円
(マーヴェリックディー・シー)

6.テナントビル 渋谷区恵比寿南2丁目 資産価値3億円
(ジャック・エステイト)

7.テナントビル 千代田区平河町2丁目 資産価値8億円
(マーヴェリック・ディー・シー)

不動産の所有名義となっている「ジャック・エステイト」は不動産取引会社で、「マーヴェリック・ディー・シー」はラルクの所属事務所です。


平河町のビル






今回、注目したい物件は、千代田区平河町の物件です。週刊誌によりますと、29坪の土地を2007年に購入し、そこにあったビルを解体して地下1階、地上9階建ての建物を2010年に建てたそうです。

週刊誌の報道では、当時の土地の坪単価は1400万円で、土地で4億円、建物は4000万円。その建物を解体するのに5000万円、新しく建物を建てるのに4億円となっていますから、合計で8億9000万円の投資になります。

さらに、現在はテナントで満室だということで、年間賃料収入は4200万円ですから表面利回りは、

4200万円÷8億9000万円=4.7%

と、なります。


おや?ここで不動産投資を知っている人なら、分かりますよね。そうなんです、利回りが低いですよね?

実際には、さらに固定費や維持管理費が引かれ、銀行借り入れもしていれば、実質利回り(ネット利回り)は2%程度じゃないでしょうか。


利回りが低い原因


テナント賃料については、近隣相場というものがありますから、利回りが低い原因として考えられるのは、建築費が高いのか又は土地が高かったのかでしょう。そこで、土地価格について、坪1400万円が妥当だったのか考えてみたいと思います。

土地を購入した2007年の前面道路(青山通り)の路線価は329万円/㎡ですから、坪1087万円でした。

2016年の前面道路(青山通り)の路線価は304万円/㎡ですから、坪1004万円となります。

恐らく2017年の路線価は上昇していると思われますから、当時も今も、土地相場はあまり差が無いということになります。この数年で不動産相場が上昇しているのに、なぜ10年前と変わらないのかというと、当時はネットミニバブルがあったのです。その影響で、株価も上昇し、さらに不動産相場も上昇したのです。

路線価が坪1000万円の地域で坪1400万円で購入したのは、妥当だと言えます。

ところが、その数年後にリーマンショックが来て、不動産相場が総崩れしたのです。ちなみに2011年の同じ場所の路線価は坪900万円程度まで下落しています。路線価で10%程度の下落だから、たいした事ないと思われるかも知れませんが、実際の取引相場は商業地で半値以下になったのです。今、考えると信じられませんよね?

その当時は多くの不動産デベロッパーが民事再生法を適用されたり、倒産した会社もたくさんありました。金融の引き締めもありました。

結果論ですが、リーマンショックの時に土地を購入しておけば、尚、良いのですが、世の中はそう上手くいきません。


建築費が高いのか?


もし、建築費が4億円ではなく、3億円で計算してみましょう。

4200万円÷7億9000万円=5.31%

これでもさほど利回りが高いとは言えません。できれば6%はほしいところです。

年間賃料収入が4200万円という事は、月350万円の収入です。もしこれが400万円になれば、

400万円×12=4800万円(年間賃料収入)

4800万円÷7億9000万円=6.0%

この利回りがぎりぎりのラインでしょう。


総評


結論は、平河町の物件は投資金額が多く、テナントからの賃料収入が予定よりも低くなってしまうような建築プランだった可能性があります。角地といっても地型が変形地ですと、高い賃料は取れないのです。


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