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2017/09/10

積水ハウスが騙された西五反田の63億円旅館の土地評価

品川区西五反田にある旅館の土地600坪を、大手ハウスメーカーの積水ハウスが購入しようとして、63億円を詐欺グループである地面師に支払ってしまったという事件ですが、テレビでも取り上げて放送していましたね。たぶん、みんなが不思議に思っていることは、なぜ、あの大手一部上場企業である積水ハウスが、まんまと騙されてしまったのか、本人確認はちゃんとしたのだろうか、という事です。


GoogleMapで見ると、右側の建物が旅館です。






本人確認をどのようにするのか


売買対象の不動産が、本人のもので間違いないという前提で取引をするのが当たり前ですし、本人確認をするために免許証などを提示してもらうのが一般的です。しかし、本人の居住地が遠方であったり、免許証や保険証などを持ち合わせていない場合、少し注意が必要です。


不動産業界において、売買でも賃貸でも、取引上、本人確認を行うことは一般的ですが、特に売買については、平成20年3月1日に犯罪収益移転防止法が施行され、宅地建物取引業者は「特定事業者」に位置付けられました。この指定によって、不動産の売買を行う際には、同法による本人確認を行う必要があります。


同法による実施項目とは、本人確認、その記録作成・保存、取引記録の作成・保存、疑わしき取引の届け出、です。詳しくは、国土交通省のサイトに掲載されています。


http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000069.html


不動産取引において、司法書士は売買物件の所有権移転登記手続きを委任されて、法務局に登記申請をしますが、その業務を行う前に、必ずしっかりと本人確認をします。ところが今回の事件では、偽造されたパスポートや印鑑証明書が提出されたという事で、積水ハウスの担当者はもちろんの事、この業務を請け負っている司法書士も、まんまと騙されたという事でしょう。


しかし、この63億円もの詐欺取引については、他の不動産業者にも話を持ちかけており、そこの社長はいろいろ調査をしたところ、本人と違う人物であると見抜いたため、取引をしなかったそうです。


所有者を名乗る人物が遠方の場合


私が以前、ビルの所有者を名乗る遠方に住む人物と取引をした事があります。全てを話すと長くなるので省略しますが、結論だけ言いますと、本人と物件のヒアリングをかけ、物件の内覧のために遠方から来てもらい、鍵で開けてもらいました。そして契約場所を本人の自宅で行いました。もちろん、不動産の登記簿上の住所です。そして記名、捺印の後、手付金を振り込みました。売買代金の10%以下の金額です。

 全ての司法書士が正しい訳ではない


ほとんどの司法書士は信頼がおけると考えられます。ところがですよ、一部の司法書士はダメだな~と思うことがあります。名指しは出来ませんので地域で言いますと、”大阪”です。ここの司法書士は、売主に入れ知恵して、さも自分は売主の味方なんだと言わんばかりで、言うことが雑でした。


具体的には、不動産売買契約について”それはいい加減な取引ですよ!”とか”図面などの書類は引き渡しの日まで渡さない方がいいですよ!”などと、スムーズな取引を邪魔してばかりで困ったことがありました。結局は、こっちの要求通りの展開になって、無事に取引が完了しました。


不動産取引に疎い司法書士っているもんだな・・・とつくづく実感しました。


西五反田の土地評価


今回の西五反田の土地600坪が63億円とも70億円とも言われていますが、実際にはいくらが妥当な価格なのか、検証してみたいと思います。


まず平29年度の路線価ですが、坪310万円です。この場所は商業地域で建蔽率が80%、容積率が700%です。そしてJR五反田駅から徒歩4分という至便な立地。商業地ということで、路線価の2倍の坪620万円で計算してみます。すると、


620万円×600坪=37億2,000万円

となります。


たぶん、このくらいが妥当な金額だと思います。しかし今回、積水ハウスは坪1000万円超の金額を出したわけですから、おそらくオフィスビルか、超高級分譲マンションを計画したと思います。


これからも大型物件に限らず、不動産取引には、しっかりと本人確認をしましょう。

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